La SCI ou Société civile immobilière est une entreprise destinée à l’acquisition et à la gestion de biens immobiliers. Choisir une SCI pour ses investissements immobiliers présente plusieurs avantages non négligeables, mais assez peu connus. Nous allons justement vous proposer de faire un tour d’horizon de ces différents avantages. Vous pourrez ainsi envisager ou non de passer par une SCI pour vos futurs investissements immobiliers.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Même si elle a un statut assez particulier, une SCI est une entreprise comme une autre. Elle est dirigée par un conseil d’administration composé d’actionnaires et qui désigne un ou plusieurs gérants. Elle peut avoir des salariées. Elle émet des factures signées et authentifiées grâce à un tampon encreur pour SCI (+ d’infos sur ce site).  Et la tenue d’une comptabilité régulière est nécessaire afin que les actionnaires tout comme l’administration puissent suivre les comptes.

Une SCI ou Société civile immobilière est une personne morale composée d’au moins deux associés. Ces derniers s’associent afin de se protéger un bien, pour en acquérir et pour le gérer. C’est pourquoi on parle souvent de SCI familiale où les actionnaires sont par exemple des héritiers d’un même bien indivisible. La création d’une SCI, dans ce cas, permet d’éviter les problèmes, comme les différences d’opinions sur la gestion par exemple. Effectivement, puisque la SCI est une entreprise, un gérant ou plusieurs gérants doivent être nommés pour sa gestion. En théorie, les associés n’auront plus que des pouvoirs assez limités sur la gestion quotidienne de l’entreprise. Notez que ces derniers peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales.

Attention, l’objet d’une SCI n’est pas d’acheter des biens immobiliers dans le but de les revendre. Une entreprise qui agit de la sorte peut être requalifiée en tant que société commerciale et soumise au régime des impôts des Sociétés (IS). Puisque, nous allons aborder ce point un peu plus tard, une SCI ne paie pas d’impôt.

La protection des patrimoines des associés

Le premier avantage d’une SCI, c’est la protection des associés, et plus précisément de leur patrimoine. En effet, les biens immobiliers sont la propriété de la SCI, et non des associés. Dans ce cas, en cas de difficultés financières, les associés ne sont pas tenus solidaires. Seuls les biens immobiliers appartenant à la SCI peuvent être saisis. C’est ce qui fait que la SCI est plus attrayante pour les investisseurs immobiliers.

Toutefois, d’un point de vue fiscal, l’associé d’une SCI est un propriétaire immobilier. Il profite ainsi d’une entreprise rentable tout en bénéficiant du statut de propriétaire immobilier et des avantages correspondants. On parle surtout d’avantages fiscaux, un sujet que nous allons également aborder dans les prochains paragraphes.

Une SCI pour simplifier la transmission des biens

La transmission des biens immobiliers après le décès d’un parent est encore plus facile avec une SCI. En effet, il n’est pas nécessaire par exemple d’organiser une division des biens et de transmettre les droits de propriété. Il suffit d’exécuter la transmission des parts de la SCI aux héritiers, sans rien changer au fonctionnement de l’entreprise. Si des changements doivent être opérés, ils attendront les prochaines assemblées.

Néanmoins, et seulement pour le cas des SCI familiales, afin de faciliter les procédures, il est toujours préférable que le gérant ou l’un des gérants nommés soient un membre de la famille. Il est aussi important de prendre en compte que les associés héritiers peuvent vendre leurs parts. Par ailleurs, il ne faut pas non plus oublier qu’il est tout à fait possible que les associés n’aient aucun lien de parenté. En effet, même si la SCI est plus avantageuse en famille, il est tout à fait possible pour les associés de n’être que des simples investisseurs.

Le régime d’imposition de la SCI

Grâce à un système dit de « transparence », la SCI ne paie pas d’impôts. Contrairement à tout autre statut d’entreprise, les bénéfices de la SCI sont tout de suite versés aux associés. Ces derniers les perçoivent, non pas à titre de dividendes, mais de revenus locatifs. En réalité, l’administration fiscale considère l’individu associé d’une SCI comme un propriétaire immobilier qui met son bien en location. Autrement dit, la SCI est assujettie à l’impôt sur le revenu, mais de chaque associé. Ce qui rend la situation un peu particulière puisque deux associées ayant perçu les mêmes montants de revenus locatifs ne paieront pas au final les mêmes impôts par rapport à ces revenus. En effet, le calcul des impôts de chacun dépendra de sa propre situation financière et d’autres éléments comme le foyer fiscal, le nombre de personnes à charge, etc.

Ce régime de transparence comporte également un autre avantage. Il permet aux associés de bénéficier des avantages fiscaux accordés à tout propriétaire immobilier qui met ses biens en location. On parle par exemple du dispositif Pinel et de la loi Duflot. Par ailleurs, en cas de revente et de plus-values, il est possible avec une SCI de bénéficier d’abattements allant jusqu’à 6 %.





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