Conformément aux statistiques relevées par l’INSEE, le vieillissement de la population française a progressé de 4,1 points en vingt ans. Avec l’amélioration de l’espérance de vie, la population française se trouve donc de plus en plus vieillissante. À partir de 60 ans, les seniors demandent à entrer en maison de retraite pour profiter de leurs vieux jours. Mais parfois, c’est la maladie, la dépendance qui contraint les familles à les placer dans les EHPAD. Cependant, les besoins en structures d’accueil des personnes âgées se font déjà sentir et le manque se fait de plus en plus criant. Vous souhaitez faire un investissement immobilier ? Les EHPAD sont un excellent moyen de se faire de l’argent au fil du temps.

Pourquoi investir dans un EHPAD ?

Encore appelés maison de retraite, les EHPAD sont destinés aux personnes en état de dépendance et souvent âgées de plus de 60 ans. On remarque aujourd’hui que plusieurs personnes investissent dans ce type d’immobilier. Voici quelques raisons.

Un accroissement de la population des personnes âgées

Selon une étude de l’INSEE au 1er janvier 2019, les personnes âgées d’au moins 65 ans représentent 20 % de la population française. Et elle estime que cette proportion augmenterait fortement jusqu’en 2035. Selon l’ONU, le pourcentage de personnes âgées de plus de 60 ans est de 13 %, et il passera à 25 % d’ici 2050 (sauf pour l’Afrique). Cependant, le nombre de places disponibles en EHPAD est aujourd’hui limité. Actuellement, on a une moyenne de 10 lits disponibles pour 100 personnes de plus de 75 ans. Et cet écart se creuse un peu plus chaque jour.

Il existe donc un besoin urgent de lits de soins. Le délai d’attente avoisine les 8 mois en moyenne pour les publics. En ce qui concerne le privé, le temps d’attente est moins long, mais les tarifs proposés sont plus élevés. L’augmentation de l’espérance de vie et la croissance démographique ne font qu’augmenter la demande depuis des années. Les maisons de retraite sont donc un excellent investissement immobilier que vous pouvez faire en ce moment si vous êtes à la recherche d’une opportunité d’affaires.

Une alternative robuste et rentable

Les investissements dans les EHPAD offrent des rendements lucratifs. Et, avec une population vieillissante et la pénurie de logements de retraite appropriés, il existe un marché soutenu pour leur utilisation. C’est un environnement d’investissement idéal. En fonction de l’emplacement, de la qualité du bien, du taux d’occupation et de la durée du contrat avec l’exploitant, les maisons de retraite rapportent en général un rendement de 5 à 10 % annuel sur un bail de 10 ans. Lorsque vous investissez en résidence médicalisée, vous profitez :

  • d’une fiscalité optimisée ;
  • d’une rentabilité attractive ;
  • d’un bail ferme de longue durée ;
  • d’une forte visibilité à long terme ;
  • d’une gestion complète par un exploitant reconnu.

Comment alors procéder pour investir dans un EHPAD ?

Avant de faire le choix de la résidence médicalisée dans laquelle vous allez investir, il est important de vérifier certains points pour amoindrir les risques.

S’assurer de la présence d’une convention tripartite

Vérifiez l’existence d’une convention tripartite entre l’Agence Régionale de Santé (ARS), le conseil général et l’exploitant de la résidence visée. En effet, c’est cette convention qui fixe le fonctionnement, les profils des personnes accueillies ou encore les tarifs. Valable pour 5 ans, elle s’occupe également de la gestion des allocations personnalisée pour l’autonomie. Par ailleurs, il est aussi important de vérifier le nombre de lits disponibles et le tarif journalier appliqué qui doit égaler celui fixé dans la convention tripartite.

L’emplacement de la résidence pour seniors

C’est un critère très important, car cela représente un critère de choix des maisons de retraite. Idéalement, les maisons de retraite sont situées hors agglomération, dans un endroit beaucoup plus calme. Il faut s’assurer que l’emplacement de la structure réponde parfaitement à des besoins d’accueil pour seniors. Il suffit de consulter le schéma gérontologique départemental.

Étudier les conditions de prises en charge des seniors

C’est un paramètre à ne pas négliger, car de cela dépend la réussite de votre investissement. Il faut que la sécurité et les conditions de prise en charge des personnes âgées soient optimales. Prenez le temps d’analyser le projet social du gestionnaire, son honnêteté et sa pertinence. Il doit y avoir un cadre de vie idéal pour senior, un personnel qualifié et compétent, une permanence de nuit ou encore une équipe de prise en charge des pertes d’autonomie prononcées. De plus, la prise en charge médicale doit être performante et les soins prodigués par des personnels de santé, un service de restauration organisée, etc.

Évaluation de la rentabilité de l’investissement

Investir dans une affaire visiblement non rentable est synonyme d’échec. Il importe donc de faire une étude du terrain afin d’évaluer la rentabilité (pas que visible !) du projet. Pour cela, il faut prendre en compte non seulement le taux d’occupation, mais également le prix de la journée. Idéalement, il faut viser une rentabilité locative comprise en 4 et 5 %.

Voilà le nécessaire à savoir avant de s’engager corps et âme dans un projet tel que l’investissement dans les EHPAD, un secteur plutôt très prometteur.





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