La période d’après-confinement a été marquée par une explosion du marché des murs boutique. Avec une rentabilité pouvant aller jusqu’à 8 %, ce secteur paraît effectivement bien plus intéressant que l’investissement en habitation classique. Cela dit, ce n’est pas pour autant une opération non risquée. Avoir une bonne stratégie est nécessaire pour réussir dans cette activité.

Comment différencier murs boutique et fonds de commerce ?

Bien qu’il s’agisse dans les deux cas de location commerciale, les fonds de commerce et murs commerciaux sont deux entités juridiques différentes. D’une part, un mur de commerce désigne, en général, un local qui se trouve au pied d’un bâtiment. Une mise en vente murs boutique peut, par conséquent, concerner une pâtisserie, une pharmacie ou encore une boucherie.

Cette première catégorie attire surtout les personnes intéressées par un éventuel placement locatif. L’acquéreur devra alors trouver un locataire pour exploiter son local à bon escient. Néanmoins, une poignée de propriétaires proposent une mise en vente de murs de boutique occupés. Ces derniers sont plus avantageux et bien évidemment.

D’autre part, pour un fonds de commerce, le locataire et l’acquéreur sont une seule et même personne. Celui-ci obtient alors un droit au bail et peut disposer librement du magasin dans la vente de ses produits et services. Il pourra même y joindre son nom commercial ainsi que sa marque de fabrique.

Focus sur les avantages des murs commerciaux

Tout d’abord, il convient de rappeler que le preneur doit faire un choix. Il peut soit exploiter les murs commerciaux en y développant sa propre activité soit les louer à une tierce personne. Dans les deux cas, les intérêts sont multiples. Ceux-là reposent en grande partie sur le respect des diverses obligations contractuelles.

L’achat d’un local de commerce est profitable dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, comme il a été mentionné précédemment, il est plus avantageux de s’orienter vers un site qui est déjà occupé par un locataire. Vu que celui-ci est engagé pour une durée minimum de 9 ans, cela laisse une marge de temps pour les acquéreurs.

Par ailleurs, à partir du moment où l’acheteur occupe directement le local, cela donne plus de liberté au propriétaire. A ce titre, suite à la mise en vente des murs commerciaux, ce dernier ne sera plus tenu sur le plan juridique par un contrat de bail. Il pourra effectuer des travaux de rénovation si tel est son désir.

La fiscalité est aussi avantageuse lors d’un achat de murs commerciaux. Plusieurs charges à savoir l’entretien des lieux, les coûts relatifs à l’amortissement ou bien les assurances sont effectivement imputées des murs boutique.

Cette initiative est plus recommandée aux entreprises qui sont déjà bien placées sur le marché. Cela peut présenter un gros risque financier chez les structures émergentes.

Quelles sont les étapes à suivre pour réussir son investissement ?

Choisir une boutique n’est pas une tâche aisée. De nombreux critères interviennent dans la réussite de cette opération.

Bien choisir l’emplacement du local

Le premier facteur à prendre en compte, mais aussi le plus important est l’emplacement. Effectivement, les magasins situés dans une rue piétonne et animée seront à privilégier dans une optique business. Après, il y a les box en centres commerciaux, les salles de loisirs et les commerces de bouche qui ne désemplissent pas.

Taux de vacance faible, importance du loyer… En gros, cibler des endroits fréquentés est un gage de rentabilité. Cela coûte cependant cher puisque le mètre carré peut facilement dépasser les 5 000 euros.

Vérifier les clauses du bail

Chaque clause du bail commercial devra faire l’objet d’un contrôle point par point. Puisque le locataire devra signer pour 9 ans, cette étape n’est pas à prendre à la légère. Il faudra, par exemple, voir s’il existe bien une clause résolutoire comme quoi, en cas d’impayés, l’acquéreur pourra expulser son locataire. En parallèle, la partie qui détermine l’activité exercée doit aussi être revue en priorité. L’idéal serait de se faire accompagner par un avocat dans ce processus.

Fixer son loyer de manière réfléchie

La fixation de loyer ne sera pas le même pour un local vide et un local occupé. Dans le premier cas de figure, l’acquéreur est libre de fixer les prix à sa convenance. En général, 10 % ou 12 % du chiffre d’affaire de l’exploitant est appliqué. Pour les locaux occupés, la loi exige une révision des loyers tous les trois ans. La fixation du loyer suit, dans ce cas, le cours de l’indice des loyers commerciaux. L’augmentation ne doit cependant pas être supérieure à 10 % du montant adopté l’année précédente.





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